Fiscalité des revenus locatifs au Maroc en 2026

Les revenus fonciers bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40 % avant imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. C’est le point que la plupart des simulations oublient, et il change tout : seuls 60 % du loyer encaissé entrent dans l’assiette.

Le barème démarre à 0 % jusqu’à 40 000 dirhams de revenu net. Un studio loué 5 200 dirhams par mois produit 62 400 dirhams de loyer annuel, soit 37 440 dirhams après abattement : en dessous du seuil, donc aucun impôt sur le revenu dû au titre de ce bien, si c’est votre seul revenu de source marocaine.

Une retenue à la source de 10 % s’applique aux revenus fonciers bruts inférieurs à 120 000 dirhams, et de 15 % à partir de ce seuil. Mais elle ne joue que si le locataire est une personne morale, publique ou privée, ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié. Louer à un particulier, le cas courant sur un studio ou un deux-pièces, n’y donne pas lieu.

Surtout, ces deux taux ne sont pas libératoires, contrairement à ce qu’on lit souvent : la retenue opérée par le locataire s’impute sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année d’encaissement. Elle est une avance, pas un solde.

Depuis janvier 2025, vous pouvez opter pour une imposition au taux libératoire de 20 % sur le montant brut des revenus fonciers soumis à retenue à la source. Cette option vous dispense de souscrire la déclaration annuelle du revenu global pour la part concernée.

Elle est rarement avantageuse sur un premier bien : 20 % du loyer brut dépasse presque toujours ce que donnerait le barème après l’abattement de 40 %. Elle se discute à partir du moment où vos revenus marocains atteignent les tranches hautes, ou pour s’épargner une déclaration annuelle depuis l’étranger.

Elle s’applique aux immeubles quelle que soit leur destination, au taux de 10,50 % de la valeur locative dans le périmètre des communes urbaines, et de 6,50 % dans les zones périphériques. Elle est due par le propriétaire et n’est pas récupérable sur le locataire.

L’abattement de 75 % sur la valeur locative ne vaut que pour une habitation principale : un bien mis en location ne l’obtient pas. C’est le premier poste que nous intégrons dans nos projections, avant même la gestion locative.

La déclaration annuelle du revenu global se souscrit par voie électronique, sur le service SIMPL de la Direction générale des impôts, avant le 1er mars de l’année suivant celle de l’encaissement des loyers. L’impôt se verse au même moment.

Le Maroc a signé des conventions fiscales avec la France, la Belgique et le Canada, entre autres. Les revenus immobiliers restent imposables dans l’État où se situe le bien, donc au Maroc ; votre pays de résidence en tient compte par un crédit d’impôt ou par l’exonération avec maintien du taux effectif. Le récapitulatif annuel des loyers et de l’impôt acquitté constitue la pièce à joindre.

Avant même de percevoir un loyer, l’acquisition supporte des droits d’enregistrement de 4 % du prix pour un local à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif. Le taux tombe à 3 % pour la première vente d’un logement social ou à faible valeur immobilière.

S’y ajoutent les droits de conservation foncière, portés à 1,5 % du prix par le décret n° 2-16-375 entré en vigueur le 1er novembre 2016, plus des droits fixes. Les guides qui annoncent encore 1 % citent le tarif d’avant cette réforme : la confusion est fréquente, et l’écart se chiffre en milliers de dirhams.

Avec les honoraires de notaire, de l’ordre de 1 % majorés de la TVA, comptez environ 7 % du prix pour un achat comptant. Un achat financé à crédit supporte en plus l’inscription de l’hypothèque, dont le barème dépend du montant garanti et que le notaire chiffre avant la signature.

Le profit réalisé à la cession d’un bien immobilier est imposé à 20 %, avec un minimum d’imposition de 3 % du prix de cession, dû même en l’absence de profit.

Deux exonérations existent : les cessions dont la valeur totale n’excède pas 140 000 dirhams dans l’année civile, et la cession d’une habitation principale occupée depuis au moins cinq ans. Un bien locatif ne relève ni de l’une ni de l’autre.

Les travaux justifiés par facture s’ajoutent au prix d’acquisition pour le calcul du profit : conservez les factures d’entreprise pendant toute la durée de détention.