Un même bien peut afficher 7,2 % ou 6,4 % de rendement brut selon que l’on divise le loyer par le prix affiché ou par le coût de revient réel. L’écart n’est pas une nuance de présentation : il représente près d’un an de loyers.
Voici les trois indicateurs qui comptent et la manière dont nous les calculons.
Le rendement brut, calculé sur le coût de revient
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût de revient complet : prix d’acquisition, frais d’acquisition, travaux, ameublement et frais d’accompagnement. Un studio acheté 750 000 MAD, rénové et meublé pour 130 000 MAD, avec 52 500 MAD de frais d’acquisition, revient à 932 500 MAD avant frais d’accompagnement.
Loué 5 200 MAD par mois, il dégage 62 400 MAD par an, soit 6,7 % du coût de revient — et non les 8,3 % qu’afficherait un calcul sur le seul prix d’achat.
Le rendement net, après charges et fiscalité
Le rendement net déduit du loyer les charges non récupérables, la gestion locative, une provision de vacance, la taxe de services communaux et l’impôt sur le revenu locatif. Au Maroc, ces postes absorbent couramment 35 à 40 % du loyer brut.
C’est le seul indicateur comparable à un placement financier, parce qu’il mesure ce que le bien rapporte réellement avant financement.
- Gestion locative : 5 à 8 % des loyers encaissés selon le mandataire
- Provision de vacance et impayés : 4 % des loyers
- Charges non récupérables, entretien, assurance : 6 %
- Taxe de services communaux : 10,5 % de la valeur locative
- Impôt sur le revenu locatif : 10 ou 15 %
Le cash-flow, ce qui reste sur votre compte
Le cash-flow retranche du loyer net la mensualité de crédit et l’assurance emprunteur. Il peut être négatif sans que l’opération soit mauvaise : un cash-flow de −800 MAD par mois correspond à un effort d’épargne mensuel qui construit un patrimoine financé aux deux tiers par le locataire.
Ce que le cash-flow ne doit jamais être, c’est une surprise. Il figure dans chacun de nos dossiers, avec la mensualité et l’apport qui le produisent.
Ce guide présente le cadre général applicable à la date de mise à jour indiquée. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Consultez un professionnel pour l’application à votre situation.